防控二线城市房地产市场风险

2018-05-31 16:45 来源:山东新闻网

中国的城市化已经走向了一个新阶段,即以部分二线超大城市为核心的城市形成了新的增长极。考虑到中国人口的年龄结构不容乐观,这些二线城市希望能够在未来的城市竞争中获得足够的人口红利空间。

  随着部分二线城市强势崛起,其房地产市场的繁荣自然会带来对泡沫和风险的担忧。如果城市的房价上涨是有基本面支撑的,那风险相对来说是可控的;相反,如果城市的房价上涨并没有基本面支撑,纯粹由房价继续上涨的预期支撑,那就是泡沫,需要加强风险控制。

  二线城市房地产市场强势崛起全面超越一线城市

  在过去数年,中国房地产市场的一个显著特征是启动容易刹车慢。只要政策宽松,房地产市场需求就会大涨,房价也不可遏制地飙涨。一旦政策收紧,全面打压投资投机需求甚至伤害到自住需求。不过在这一轮循环中出现了一个新特征,那就是二线城市强势崛起,成为新的主角。无论是从房价上涨幅度还是持续时间,一些二线甚至个别三线城市都全面超越一线城市。根据中国社科院住房大数据二手房网上成交价格统计,截至2018年3月,二手房网上成交价格同比上涨最快的城市分别是成都(64.4%)、西安(62.7%)、南宁(49.8%)、杭州(45%)、青岛(44.3%)、烟台(36.5%)、广州(36.2%)、济南(34.6%)、重庆(28.8%)和长沙(28%)。可见,在严厉的调控措施下,一线城市房价已经失去锋芒,前十大上涨最快的城市中只有广州在列。如果考虑到此轮房价上涨显著的城市如苏州、合肥、郑州、石家庄、天津等,也都属于二线城市。

  为什么这些二线城市的房价涨幅会掩盖一线城市的光芒?答案是,中国的城市化已经走向了一个新阶段,即以部分二线超大城市为核心的城市形成了新的增长极。考虑到中国人口的年龄结构不容乐观,这些二线城市希望能够在未来的城市竞争中获得足够的人口红利空间。在各城市抢人大战下,一些城市常住人口大幅增长,例如杭州2017年常住人口增长了28万,几乎等于2011-2015年的总和;西安仅2018年1季度人口就增长24.5万。安信证券经济学家高善文认为,青壮年人口流动往往会选择那些有着更好的教育资源的城市而并不是收入更高的城市。一线城市尽管有着更好的教育资源包括收入机会,但是人口控制的严厉程度使得北京和上海出现了严重的劳动力供求不匹配。

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